不動産売却の仕組み・流れ
不動産売却の基礎知識・流れについて
- 購入者に家を売るプロと、家を売りたい売却者のサポートのプロには違いがある
- 販売戦略・営業マンの力量次第で価格が大幅に変わる
- 仲介と買取には大きな違いがある
- 売却専門のプロの経験・実績が売主には必要
- 売主自身も不動産売却の基礎知識を知っておくこと【神・売却術ぜひご利用ください】
- すべては業者選び！売り方・戦略が全てを左右する
- 物件の価値を理解し、様々な付加価値を見出すこと
不動産の売買では、売主様・買主様ともに売買が成約した際に仲介手数料を契約した不動産仲介会社に支払います。
売主様と買主様が同じ不動産仲介会社と契約した場合は同じ不動産仲介会社【両手取引】に、それぞれの不動産仲介会社と契約した場合はそれぞれの不動産仲介会社に仲介手数料を支払います。
仲介手数料は法令で上限が決まっています。
| 400万円超 | 成約価格（税抜）×3％+6万円+消費税 |
| 200～400万円以下 | 成約価格（税抜）×4％+2万円+消費税 |
| 200万円以下 | 成約価格（税抜）×3％+消費税 |
売却方法の比較
不動産を売ろうとしている売り手 (つまり売主)が
知っておくべき売却の仕組みについて
仲介
仲介は不動産会社が売主と買主をおつなぎし、市場価格での売却を目指す方法です。
時間は読めませんが、適正価格以上での売却も期待できる一方、成功報酬として仲介手数料【成約価格（税抜）×3％+6万円+税】が発生します。
買取
買取は不動産会社が直接買い取る方法で、即現金化したい場合に選ばれることが多いです。
手続きが簡単で、すぐに売却が完了する点がメリットです。
しかし、業者が一旦買い取る事による余計な【取得税や転売利益】も考慮しなければならず、市場価格よりも大幅に安価になる傾向があります。
高値を狙える仲介の特徴
【仲介】媒介契約の種類は、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3タイプです。
専属専任媒介契約
不動産の売買・賃貸の仲介を専門に行う不動産業者との契約です。
契約期間中、契約した業者一社のみに仲介を委託することになります。他の業者との契約はできません。
専任媒介契約
これも同様に業者一社のみに仲介を委託する契約です。
専属専任媒介契約と異なり、契約期間中は自分自身でも仲介を行うことができます。
一般媒介契約
仲介を複数の不動産業者に委託する契約です。
複数の業者で一斉に動くため安心に見える反面、売主にかかる手間も多く、業者間では状況管理しづらい情報となり、買主に紹介されにくくなる恐れもあるのがデメリットです。
□専任媒介契約のメリット
信頼できる1社を見つけることで、あとは丸投げですべて業者がやってくれます。
売主は専任業者とだけ連携すれば良く、かかる負担が大幅に減少されます。
□専任媒介契約のデメリット
大幅な値下げを要求されても比較できる術がない
【囲い込み】されるリスクがある。
悪しき不動産業界の習慣【囲い込み】とは？
不動産会社や他の企業が顧客を独占的に取り込むための戦略の一つです。
競合他社を排除し、自社の商品として顧客に限定的に提供することを目的としています。
囲い込みは、競争の激しい不動産業界において差別化を図るために効果的な手法とされています。
売主にとっては、本来売れるはずの物件が売れなくなるという重大なリスクがかかります。
【囲い込み】による売主へのリスクとは？
業者はチラシやインターネットなど広告を打つ事により、多くの購入希望者リストを集めることが出来ます。
そしてその購入希望者には他の物件を購入してもらう事で、無限に仲介報酬を得る事ができるようになります。
本来売らなければならない売主の物件を敢えて売らず、広告のネタとして利用される恐れがあります。
物件情報を一社が独占販売することで、沢山の他業者が抱える購入希望者に知ってもらうチャンスを台無しにし、高く早く売却できる可能性を大幅に下げる事がデメリットとなります。
【両手仲介】とは？
売主から依頼を受けた不動産仲介業者が、自ら買主を探し、売主・買主両方【両手】の仲介となり、ダブルで仲介手数料を取るシステムです。違法ではありません。
しかしこの両手仲介をしたいがために、囲い込みのリスクが生まれる事も確かです。
売主・買主双方の代理となることから、どちらが優先されるかがわからないというデメリットもあります。
【片手仲介】のみに特化した、売却専門会社
両手仲介とは打って変わり、片手仲介は売主or買主どちらかに専属で仲介する手法です。
どちらかに振り切ってサポートできることから、片手仲介には大きなメリット・安心があります。
両手仲介で出てきたデメリットを解消する方法と言えるでしょう。
このような流れから、
当社アームズでは買主側のサポートを一切断ち切ることで、売却に専念して売主様をお守りすることをお約束しています。
売却専門会社アームズの販売戦略をぜひご活用ください。
売却の流れ
不動産売却が初めての方でも弊社スタッフが１つずつ丁寧にお手伝いします。
STEP６完了まで料金がかかることは御座いません。
ご依頼不動産の査定調査
お客様より頂いた内容をもとに弊社不動産売却のプロが丁寧に査定調査を行い、ご自宅の査定にお伺い致します。
媒介契約の締結
弊社サービス内容にご満足いただきましたら、媒介契約を締結し、販売活動の代理を弊社にお任せ頂きます。売主様に寄り添い丁寧な対応をいたします。
販売活動開始
全国ネットワークを駆使し、「10万本の釣り竿で釣りをする」
そんなアームズ独自の売却戦略で、
最高値での売却をサポートしています。
売買契約の締結
希望価格での申込みが入りましたら売買契約の締結を行います。
不動産売却が初めての方にも安心の契約内容でサポート致しますのでご安心ください。
入金確認・引き渡し
最後に入金を確認して、問題なければお引渡しです。すべてが終わってから仲介手数料を頂戴いたします。
最後まで徹底的に売主様に味方になり、サポートいたします。
